清潭洞の高級ヴィラが25.5億ウォンで落札、大規模な損失は回避へ
俳優ソ・ヒョンジンが居住していたソウル江南区清潭洞（チョンダムドン）の高級ヴィラについて、全税（チョンセ）保証金の返還を求めて申し立てていた強制競売が終結しました。当該物件は3度の入札不成立を経て、最終的に保証金総額に近い25億5,890万ウォンで落札されました。
韓国の不動産制度である「全税」は、多額の保証金を貸主に預け、契約満了時に全額返還を受ける仕組みです。しかし、近年この保証金が返還されないトラブルが社会問題化しており、ソ・ヒョンジンのケースもその一例として注目されていました。
返還拒否から強制競売に至るまでの経緯
ソ・ヒョンジンは2020年7月に当該物件を26億2,500万ウォンで賃借契約しました。契約満了時に貸主から保証金が返還されなかったため、彼女は賃借権登記命令を申請し、法的な対抗力と優先弁済権を確保した上で、裁判所に強制競売を申し立てました。
しかし、手続きは難航しました。貸主が個人更生を申請し、競売の執行が一時停止されるという事態に直面したのです。その後、貸主が最終的に破産宣告を受けたことで競売手続きが再開されました。
専門家が分析する「高額住宅の全税リスク」
今回の競売落札価格は25億5,890万ウォンであり、ソ・ヒョンジンが預けていた26億2,500万ウォンを下回りました。配当手続きを経て元本の大部分は回収できる見込みですが、約6,610万ウォンの差額に加え、長期間にわたる訴訟費用や法的コストを考慮すると、一定の経済的損失は避けられない状況です。
不動産競売の専門家は、「有名芸能人であっても、高額住宅市場における保証金返還リスクからは逃れられないことが露呈した」と指摘します。一般的に、高級ヴィラはアパートに比べて取引事例が少なく、相場の把握が困難であるため、換金性が低く、賃貸人の債務不履行リスクが高いとされています。
芸能界でも警鐘が鳴らされる韓国不動産市場の現状
登記簿の内容によれば、ソ・ヒョンジンは2020年に25億ウォンで契約し、2022年の再契約時に1億2,500万ウォンを増額していました。競売が長引いた一時期には、3回の入札不成立によって最低入札価格が14億ウォン台まで暴落し、さらなる大損失の危機に瀕していました。
結果として最悪の事態は免れたものの、今回の件は韓国の不動産市場における「全税事故」が、所得水準を問わず誰にでも起こり得る構造的な課題であることを改めて浮き彫りにしました。
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